近日，陝西省建設廳出臺新規，要求開發商將合理利潤率控制在10%左右。
這被解讀為“升級版”的地方樓市調控新政，有反對者認為，此舉可操作性不強，且不合理。如華遠地產董事長任志強(微博)在微博上表示，此舉“既違反市場經濟規律又嚴重違反價格法和房地產管理法”。而有贊同者認為，至少有助於住房開發成本的透明，倒逼地方政府與開發商摒棄暴利思維。
對於普通購房人而言，最關心的莫過於，這樣的政策會不會促使房價跌到合理區間。對此，業內人士稱，開發商都會有破解之道，而且為有關部門審核提供了尋租空間。
“合理利潤率為何是10%”
王聖學（陝西房地產研究會會長）：從10月16日到現在，陝西這一政策出臺有一周的時間。就目前來看，陝西出臺這一政策意義不大。
西安在陝西房地產市場中佔據大約70%的份額。今年1-9月，在全省房地產投資額中，西安占的比例就大約在七成。西安作為一個區域中心城市，房價水準並不高。從橫向看，和中西部武漢、成都等城市相比有差距，房價水準大概不到京上廣等城市郊區房價一半。縱向上看，這兩年西安房價總體平穩，從每平方米6500元漲到7000元的水準。在這種房價不高、市場總體很平穩的情況下，對政策出臺背景不得而知。
此外，合理利潤10%是根據什麼定的？為什麼不是5%、15%？
商品房市場應該遵循市場經濟規則，但這種手段還是以行政調控為主。長期的限價、限購已經不符合市場經濟規則了。
“政府收益佔據開發成本大頭”
宋延慶（蘭德諮詢總裁）：目前房地產專案利潤水準，毛利率大概在35%-45%，淨利率在15%-20%的水準。
如果來看房地產開發成本，分為幾大塊：在中西部地區，土地出讓金所占比例略低，但也在20%-30%的水準，綜合各項稅費大概在20%左右，還有近年來越來越高的融資成本大概在10%-20%，此外還有建安成本等。
有關部門有時只盯著房價、開發商利潤，卻忽視了包括土地出讓金、各項稅費在內的這些政府拿走的大頭。
範小沖（陽光100置業集團常務副總裁）：在房價的構成中，最大頭在於土地價格，然後是政府稅費，最後是開發商利潤。現在地價太高了，已經拉低開發商利潤水準了。
“實際操作性不強”
陳國強（中國房地產學會副會長）：陝西政策缺少可操作性，原因在於不同企業不同專案拿地、建安成本等千差萬別，企業成本控制能力也不一樣。監管部門也不可能掌握企業實際成本狀況，這對於開發商來說就有操作空間。
不應該否認的是，房地產開發過程中存在一定的灰色地帶，有利益輸送。這些情況無法真實地反映在開發成本列項中。
王聖學：新規要求劃定區域住房銷售價格區間，並根據有關標準確定合理利潤率。西安建成區域面積就有450平方公里，劃成10個片區，平均每個也要四五十平方公里。甚至就是在同一街道、緊挨的樓盤，拿地時間不同造成地價水準不同，原材料價格也不同，房企管理成本、員工薪酬等等都不一樣。可能會是同一房價水準、統一利潤空間嗎？
“開發商編造成本太容易”
宋延慶：單純看這個政策效果，我覺得很悲觀。開發商都會有破解之道，例如通過抬高成本數字來提升售價等。例如，開發商可以和施工單位簽一個假合同，諸如此類，對於開發商來說太容易了。但是政府部門很難準確掌握企業成本投入真實情況。
同時，這還帶來另一個方面的問題。企業編造成本，有關部門在審核過程中也會有修改空間，這也就帶來了尋租空間，容易滋生腐敗。
王聖學：新政策的出臺對房地產市場也會產生消極作用。西安現在大小3000多家開發商，想繼續做的就會尋求對策，例如虛開發票，抵消政策效果；而對於一些可能因此不看好西安市場的房地產商來說，甚至可能轉讓專案、撤出西安。
範小沖：都做利潤率10%的低價房，不利於土地資源的最大化開發，開發商就只能建保障房水準的房子了，老百姓的更高居住需求不能滿足，地方經濟發展也會受限。
“或引導房企摒棄暴利思維”
陳國強：陝西出臺“限利潤率”政策，本意應該是引導“理性開發、理性消費”。一方面，引導企業形成理性預期，摒棄暴利思維。另一方面，更有利於消費者瞭解企業開發成本，買房更多地根據自己實際需要而不要受房企宣傳的誤導。
宋延慶：對於陝西新政策的出臺，沒必要全然否定。陝西特別是西安的房價，在全國許多城市中都是不溫不火，是老百姓能夠接受的水準。這幾年由於一些品牌企業新進入陝西市場，房價出現了一些上漲的苗頭。政府部門要壓一壓這種苗頭，可以理解這種出臺新政策的初衷。不過方法不是太恰當。
範小沖：這個規定的出發點是好的，是為了抑制房價上漲，但是採取的手段不對，說白了是政府管理經濟的思維落後，還是計劃經濟思維。控制房地產暴利，應該採用市場手段，例如可以提高稅收，借助已有的增值稅等，這對地方政府收入也有好處；但不應是利用行政干預這種“看得見的手”。
新聞回顧
陝西樓市調控擬“限利潤率”
日前，陝西省建設廳出臺了分區域測算住房專案成本的政策規定，其中規定由地方建設部門和物價部門聯合對上報的財務數據進行審核，核算成本，並按照10%的利潤作為區域定價區間的依據。開發商在該地區申請預售時，房價需要在相應的區間範圍內，否則不予備案。
陝西省建設廳相關負責人表示，這是對“一房一價、明碼標價”政策的細化，有助於讓購房者瞭解各個區域的房價狀態，通過量化區間引導剛性需求。與此同時，近一段時間陝西省商品房銷售下滑，通過公示專案成本，可以打消剛性需求的購房顧慮。
對此，西安皇馬不動產投資諮詢公司的一位高管表示，“限10%利潤”是省裏發的指導政策，細則與具體措施還沒出來，因為可操作性存在許多問題，也有可能叫停或有其他變數，因此，西安本地業內多在觀望。 |
